“УТВЕРЖДАЮ” Генеральный директор ИП XXX ______________ "XX" X 20XX г. БИЗНЕС-ПЛАН Строительство Коттеджного дома Горизонт планирования: 2 года Стоимость проекта: 13,4 млн. руб. Прибыль проекта: 1,9 млн. руб. Чистый приведённый доход (NPV): 1,1 млн. руб. Дисконтированный период окупаемости: 2 года Внутренняя норма рентабельности (IRR): 29,94% Московская область, 2022
2 СОДЕРЖАНИЕ РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА .......................................................................................................4 Суть проекта и целесообразность его реализации .................................................4 Инициатор проекта .....................................................................................................4 Результаты анализа потенциала рынка ...................................................................4 Стратегия реализации проекта .................................................................................4 Ключевые прогнозы и коэффициенты ......................................................................4 Стоимость проекта .....................................................................................................5 SWOT- анализ ............................................................................................................6 ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА ..................................................................................................7 Описание объекта недвижимости .............................................................................7 Стадия реализации проекта ......................................................................................8 Общий бюджет проекта .............................................................................................8 Схема и сроки участия банка в проекте ...................................................................8 АНАЛИЗ РЫНКА ............................................................................................................9 Динамика спроса ........................................................................................................9 Сегментация по видам недвижимости ...................................................................11 КОМАНДА ПРОЕКТА ...................................................................................................13 ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН .................................................................................................15 Принятые исходные данные ...................................................................................15 План производства/сбыта ....................................................................................15 Ценообразование .................................................................................................15 Оценка инвестиционных затрат ..........................................................................15 Прогноз отчета о финансовых результатах проекта .........................................19 Прогноз движения денежных средств в рамках проекта ...................................19 Прогнозный баланс проекта ................................................................................20 Экономические показатели проекта ...........................................................................21 Финансирование проекта ............................................................................................22 ОЦЕНКА РИСКОВ И УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ ........................................................23 Научно-технические риски .......................................................................................23 Риски производства и технологии ...........................................................................23 Рыночные риски .......................................................................................................24
3 Расчет ставки дисконтирования ..........................................................................24 Анализ чувствительности проекта ......................................................................25 Операционные риски ...............................................................................................26 Приложение №1 .......................................................................................................27 Список таблиц Таблица 1 Ключевые показатели ...............................................................................5 Таблица 1 Динамика средних цен на загородные объекты по направлениям шоссе ....................................................................................................................................11 Таблица 2 Налогообложение проекта .....................................................................15 Таблица 3 График реализации проекта ..................................................................15 Таблица 4 Суммарные затраты на строительство коттеджа .................................17 Таблица 5 Прогнозный отчет о финансовых результатах, руб .............................19 Таблица 6 Прогнозный отчет о движении денежных средств, руб........................19 Таблица 7 Прогнозный баланс проекта, руб ...........................................................20 Таблица 8 Ключевые показатели .............................................................................21 Таблица 9 Прогноз рентабельности проекта ..........................................................21 Таблица 10 График обслуживания кредита ............................................................22 Список рисунков Рисунок 1 Район расположения участка ...................................................................7 Рисунок 2 Возводимый коттедж .................................................................................7 Рисунок 3 Динамика ввода жилых зданий, построенных населением Московской области ........................................................................................................................9 Рисунок 4 Число номеров в объектах загородного туризма ..................................10 Рисунок 5 Количество размещений на объектах загородного туризма в Московской области ..................................................................................................10 Рисунок 6 Сегментация вводимого жилья по видам недвижимости .....................11 Рисунок 7 График реализации проекта ...................................................................18 Рисунок 8 Анализ чувствительности ........................................................................26
4 РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА Суть проекта и целесообразность его реализации Настоящий бизнес-план рассматривает вопрос приобретения в собственность участка земли категории ИЖС в поселке Абакумово (развилка Дмитровского и Рогачевского шоссе) Московской области, строительство на нем жилого коттеджа отделкой и последующая продажа объекта. Коттедж будет отличаться высоким качеством строительства и отделки, что станет важным фактором его быстрой продажи. Проект будет реализовывать опытная и компетентная команда, много лет занимающаяся строительными и ремонтными работами. Инициатор проекта Инициатором проекта выступает Индивидуальный предприниматель XXX. Юридический адрес: XXX Банковские реквизиты: XXX ИНН XXX Результаты анализа потенциала рынка Ситуация на рынке загородной недвижимости Московской области характеризуется дефицитом жилья по доступным ценам. В течение 2020 года происходил быстрый рост спроса, а 2021 год отличался стабильным и равномерным ростом цен, в результате которого появился разрыв между платежеспособным спросом и предложением. Именно данный разрыв создал возможность для реализации данного проекта. Стратегия реализации проекта В рамках проекта планируется приобрести участок земли (с подведенными коммуникациями), оперативно пристроить на нем коттедж ориентировочной площадью 150 кв. метров и быстро реализовать его на открытом рынке. Тщательный отбора проекта коттеджа, высокое качество выполнения строительных и отделочных работ при среднерыночной цене позволят ускорить процесс продажи, создав привлекательное предложение для потенциальных покупателей. Ключевые прогнозы и коэффициенты Основные показатели эффективности проекта представлено в таблице 1.
5 Ставка дисконтирования, принятая в расчет, составляет 21,2%. Таблица 1 Ключевые показатели Показатель руб. Прибыль проекта 1 854 390 Баланс наличности на конец проекта 5 074 531 Чистый приведенный доход проекта 1 111 261 Внутренняя норма рентабельности, % 29,94% Период окупаемости, мес. 22 2 года Дисконтированный период окупаемости, мес. 22 2 года Общий объем финансирования 13 442 811 100,00% Средства инвестора 3 220 141 23,95% Заемные средства 10 222 670 76,05% Ставка дисконтирования 21,19% Как можно видеть ставка IRR составляет 29,94%, что является привлекательным и находится в нормативном диапазоне. Стоимость проекта Общая стоимость проекта составляет 13 443 тыс руб, из них планируется привлечение займа сроком на 2 года под 18% годовых на сумму 10 223 тыс рублей (76,05% от стоимости проекта) с отсрочкой по возврату тела займа 20 месяцев, собственные средства на сумму 3,2 миллиона рублей (23,95%).
6 SWOT- анализ Ключевые факторы успеха и основные риски проекта Сильные стороны: • Расположение участка на популярном направлении с относительно невысокой транспортной загрузкой – Дмитровском шоссе делает его привлекательным для людей, желающих жить за городом, но работать в Москве • Местонахождение в населенном пункте, но не в коттеджном поселке снижает будущую стоимость владения недвижимостью для потенциальных покупателей, поскольку платежи в адрес управляющей компании часто могут вырастать до значительных сумм и иногда становится проблемой для владельцев коттеджей. • Индивидуальное высокое качество строительства (на значительно более высоком уровне по сравнению с типовым качеством). • Колоссальный опыт инициаторов проекта в строительной отрасли, позволяющий быстро выполнить строительство. Слабые стороны: • Недостаток собственного капитала для реализации проекта. Возможности: • Продолжение роста цен в период строительства коттеджа. • Быстрая продажа коттеджа и оперативное начало нового проекта. Угрозы: • Опережающий рост цен на строительные материалы может снизить общую рентабельность проекта. • Задержка с продажей коттеджа. Анализируя сильные и слабые стороны рассматриваемого бизнеса, можно отметить, что выбранная территория является достаточно привлекательной для потенциальных покупателей, а соотношение цена/качество и ценообразование в целом делают планируемый коттедж достаточно привлекательной покупкой, поэтому вероятность задержки с продажей является достаточно низкой. Что касается роста стоимости строительных материалов, то последствия могут быть снижены за счет их своевременной закупки или заключения договоров по твердым ценам. Кроме того, инфляция издержек вызовет рост стоимости готовых домов на рынке. Так что частично она будет компенсирована.
7 ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА Описание объекта недвижимости В рамках проекта планируется приобретение земли в районе ответвления Рогачевского шоссе от Дмитровского шоссе – н.п. Абакумово. Средняя стоимость участков земли, выставленных на продажу в данном районе составляет около 5 миллионов рублей. Именно эта сумма включена в расчеты. Для строительства предварительно выбран проект коттеджа из газобетонных блоков (один из наиболее востребованных видов домов в Московской области). Технология строительства таких домов позволяет получать в короткие сроки достаточно качественные объекты недвижимости. Металлическая фальцевая кровля и качество внутренней отделки (которое будет значительно выше по сравнению с аналогичными типовыми домами в коттеджных поселках) делают здание значительно более комфортабельным по сравнению с аналогами. Расположение и стоимость дома позволяют определить целевых покупателей как людей, работающих в Москве и использующих дом в ткачестве постоянного места жительства. Рисунок 1 Район расположения участка Рисунок 2 Возводимый коттедж
8 Стадия реализации проекта Проект находится на стадии полной готовности к исполнению. На момент подготовки бизнес-плана почти инициатор проекта определил перспективные участки земли для покупки в рамках проекта, сформировал команду специалистов для выполнения строительных работ, определил и провел предварительные переговоры с поставщиками строительных материалов и составил смету затрат на строительство. Общий бюджет проекта Объем средств, необходимых для финансирования проекта составляет 13 442,81 тыс. руб. Направления использования средства представлены в таблице ниже. Наименование Сумма, тыс. руб. Доля Источники финансирования Средства инициаторов 3 220,14 24,0% Средства кредита 10 222,67 76,0% Итого 13 442,81 100,0% Направления финансирования Приобретение земельного участка 4 500,00 33,4% СМР 5 722,67 42,6% Оборотный капитал 3 220,14 24,0% Итого 13 442,81 100,00% Общий бюджет проекта: 13 422,81 тыс. рублей; Доля участия банка: 10 222,67 тыс. рублей (76%); Доля собственных средств: 3 220,14 тыс. рублей (24%). Схема и сроки участия банка в проекте По проекту планируется финансирования инвестиционных затрат за счет средств кредита, а покрытие процентов в течение срока проекта за счет собственных средств. По проекту планируется привлечение займа сроком на 2 года под 18% годовых на сумму 10,2 млн рублей (76,05% от стоимости проекта) с отсрочкой по возврату тела займа 20 месяцев, собственные средства на сумму 3,2 миллиона рублей (23,95%).
9 АНАЛИЗ РЫНКА Динамика спроса Спрос на загородные дома в Московской области быстро растет с 2020 года. Начиная с 2019 года он увеличился в среднем в полтора раза1. Основным драйвером роста до сих пор является фактор пандемии: москвичи опасаются, что при новом локдауне придется снова сидеть в городской квартире. Кроме того, стимулом для покупки загородного жилья является то, что многие компании снова перевели сотрудников на дистанционный или гибридный формат работы. При этом рынок загородной недвижимости не был готов к такому росту спроса и новые объекты выходят редко. Как следствие – практически все объекты, присутствовавшие на рынке, были раскуплены. В результате значительно увеличилось количество самостоятельно построенных населением домов. Динамика ввода жилых зданий, построенных населением представлена на рисунке 3 ниже. Представленные данные показывают, что начиная с 2016 года количество введенных домов росло со среднегодовыми темпами 17,9% в год, при том, что общий рост экономики в стране не превышал 2% в год, а в ряде лет даже снижался. Более того, в 2021 году населением области было построено 40,7 тыс. жилых домов2, что почти на 30% больше, чем в 2020 году. 1 Источник: Коммерсант FM, «Загородные дома демонстрируют рост»» 30.06.2021 2 Источник: Пресс-релиз управления статистики по Москве и Московской области от 04.02.2022 Рисунок 3 Динамика ввода жилых зданий, построенных населением Московской области
10 Такие данные говорят о том, что объем предложения со стороны профессионалов рынка недостаточен, и на рынке присутствует дефицит. Косвенным подтверждением высокого спроса со стороны населения Москвы к проживанию в Московской области является динамика загородного туризма за последние годы. На рисунке 4 представлены данные о динамике количества номеров в объектах загородного туризма в Московской области. Представленные данные показывают, что количество номеров в коллективных средствах размещения устойчиво растет со стабильно высокими темпами. Причем, спад посещения таких объектов в 2020 году, вызванный пандемией COVID-19 в 2021 году прекратился. На графике на рисунке 5 представлено количество размещений в КСР Московской области. Как Рисунок 4 Число номеров в объектах загородного туризма Рисунок 5 Количество размещений на объектах загородного туризма в Московской области
11 можно видеть, после провала в 2020 году на рынке происходит восстановление. Так, данные по общему числу размещений за 9 месяцев 2021 года практически равны всему 2020 году. Сегментация по видам недвижимости Структура введенной индивидуальной жилой недвижимости по видам зданий представлена на диаграмме на рисунке 63. Из этих домов 25,4% приходилось на монолитные здания, 22,6% – на деревянные, 11,3% – на кирпичные. Такая сегментация по видам зданий показывает, что выбранный для реализации в рамках проекта монолитный тип дома является наиболее популярным среди населения области. Еще один значимый тренд загородного рынка 2021 года — постоянный рост цен4. С начала 2021 года средняя стоимость лота на рынке загородной недвижимости Подмосковья (первичный и вторичный рынки, все сегменты, включая таунхаусы, летние дачи и дома) увеличилась на 17% и составила, по данным ЦИАН, 26 млн руб. Распределение динамики цен за 2021 год представлено в таблице 2 ниже. Таблица 2 Динамика средних цен на загородные объекты по направлениям шоссе Направление Средняя стоимость лота в январе 2021 года, млн руб. Средняя стоимость лота в декабре 2021 года, млн руо. Динамика роста Горьковское 12,9 17,3 34,10% 3 Источник: Пресс-релиз управления статистики по Москве и Московской области от 04.02.2022 4 Источник: РБК-Недвижимость, https://realty.rbc.ru/news/61ba730f9a7947572fad2d19 Рисунок 6 Сегментация вводимого жилья по видам недвижимости
12 Минское 25,9 32,8 26,60% Каширское 14,9 18,2 22,10% Рязанское 11,5 14 21,70% Щепковское 14 17 21,40% Новорижское 37,7 40 15,90% Ярославское 19,6 22,7 15,80% Ленинградское 20,6 23,8 15,50% Симферопольское 14,8 16,3 10,10% Дмитровское 25,7 27,8 8,20% Представленные данные показывают, что средняя стоимость объектов загородной недвижимости по Дмитровскому направлению составляла в 2021 году от 25 до 27 миллионов рублей. Данные цифры позволяют сделать вывод, что цена, заложенная в расчеты в рамках бизнес-плана, является достаточно умеренной.
13 КОМАНДА ПРОЕКТА XXX Коммерческий директор Сфера ответственности: поиск новых сфер деятельности, привлечение клиентов, организация финансирования, взаимодействие с поставщиками материалов и оборудования, координация логистической службы в компании. В должности работает с XX X 20XX года Дата рождения: XX X 19XX года Место рождения: г. Москва Образование: XXX Специальность по образованию: «X» Трудовая деятельность5 Месяц и год Должность с указанием организации Место нахождения организации X X X X X X X X X X X X X X X Основные достижения в профессиональной деятельности XXX
14 XXX Руководитель отдела монтажа Сфера ответственности: XXX В должности работает с XX X 20XX года Дата рождения: XX X 19XX года Место рождения: XX Образование: XXX Специальность по образованию: XXX Трудовая деятельность6 Месяц и год Должность с указанием организации Место нахождения организации X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
15 ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН Принятые исходные данные По проекту был принят ряд допущений: • Начало проекта: март 2022 года; • Шаг проекта: месяц; • Тип денежных потоков: реальные; • Валюта проекта: рубли; • Использовалась упрощённая система налогообложения. Таблица 3 Налогообложение проекта Название налога База Периодичность выплат Ставка Налог на прибыль Прибыль Квартал 15% План производства/сбыта В рамках проекта планируется строительство дома и продажа – 156,9 кв м Дом планируется продать вместе с участком до декабря 2023 года. Ценообразование Дом планируется продать по стоимости 15 000 000 рублей. Данная цена существенно ниже средней стоимости коттеджей по дмитровскому направлению, поэтому может считаться вполне обоснованной. Оценка инвестиционных затрат В рамках проекта была рассчитана смета, с которой можно познакомиться в Приложении №1. Основные статьи затрат, укрупненные в план-график финансирования, представлены в таблице ниже. Таблица 4 График реализации проекта Период 1 2 3 4 № Наименование работ мар.22 апр.22 май.22 июн.22 1 Покупка земельного участка 4 500 000,00 2 Подготовительные земляные работы 71 675,00 3 Устройство подбетонным слоем 28 750,00 4 Монтаж опалубки и металлического каркаса 127 800,0 5 Заливка бетона 45 000,00 6 Завоз материалов 3 669 984,67 7 Устройство гидроизоляционного слоя 11 300,00 8 Кладка стен 1-го Этажа 172 375,00 9 Монтаж опалубки перекрытие с армированием 33 900,00 10 Заливка бетона плиты перекрытия
16 Период 1 2 3 4 11 Кладка стен 2-го Этажа 12 Заливка монолитного пояса 2-го этажа 13 Устройство стропильной системы 14 Монтаж финишного покрытия кровли 15 Монтаж Водосточной системы 16 Фасадные работы 17 Устройство отмостки по периметру дома 18 Монтаж окон и входной двери ИТОГО: 4 500 000,00 273 225,00 3 669 984,67 217 575,00 Продолжение таблицы Период 5 6 7 8 № Наименование работ июл.22 авг.22 сен.22 окт.22 1 Покупка земельного участка 2 Подготовительные земляные работы 3 Устройство подбетонным слоем 4 Монтаж опалубки и металлического каркаса 5 Заливка бетона 6 Завоз материалов 7 Устройство гидроизоляционного слоя 8 Кладка стен 1-го Этажа 9 Монтаж опалубки перекрытие с армированием 10 Заливка бетона плиты перекрытия 18 850,00 11 Кладка стен 2-го Этажа 172 375,00 12 Заливка монолитного пояса 2-го этажа 71 675,00 13 Устройство стропильной системы 133 000,00 14 Монтаж финишного покрытия кровли 317 785,00 15 Монтаж Водосточной системы 25 000,00 16 Фасадные работы 692 800,00 17 Устройство отмостки по периметру дома 50 400,00 18 Монтаж окон и входной двери 80 000,00 ИТОГО: 262 900,00 475 785,00 692 800,00 130 400,00
17 Суммарные инвестиционные затраты проекта представлены в таблице 4 ниже: Таблица 5 Суммарные затраты на строительство коттеджа Период ИТОГО: № Наименование работ 1 Покупка земельного участка 4 500 000,00 2 Подготовительные земляные работы работы 71 675,00 3 Устройство под бетонным слоем 28 750,00 4 Монтаж опалубки и металлического каркаса 127 800,00 5 Заливка бетона 45 000,00 6 Завоз материалов 3 669 984,67 7 Устройство гидроизоляционного слоя 11 300,00 8 Кладка стен 1-го Этажа 172 375,00 9 Монтаж опалубки перекрытие с армированием 33 900,00 10 Заливка бетона плиты перекрытия 18 850,00 11 Кладка стен 2-го Этажа 172 375,00 12 Заливка монолитного пояса 2-го этажа 71 675,00 13 Устройство стропильной системы 133 000,00 14 Монтаж финишного покрытия кровли 317 785,00 15 Монтаж Водосточной системы 25 000,00 16 Фасадные работы 692 800,00 17 Устройство отмостки по периметру дома 50 400,00 18 Монтаж окон и входной двери 80 000,00 ИТОГО: 10 222 669,67 Общая стоимость строительства, включая покупку участка, составит 10,22 миллиона рублей. График реализации проекта представлен на диаграмме Ганта на рисунке ниже.
18 Строительство планируется начать после получения финансирования в марте 2023 года и закончить в конце октября. После завершения строительства дом планируется выставит на продажу. Расчетный срок экспозиции составляет один год. Рисунок 7 График реализации проекта
19 Прогноз отчета о финансовых результатах проекта Таблица 6 Прогнозный отчет о финансовых результатах, руб ИТОГО 2 022 2 023 Выручка (нетто) 15 000 000 - 15 000 000 Прямые издержки - - - Оплата персонала задействованных в основной работе - - - Общие издержки - - - Амортизация - - - Валовая прибыль 15 000 000 - 15 000 000 Оплата административного и коммерческого персонала - - - Административные расходы - - - Коммерческие расходы - - - Проценты к уплате 3 220 141 1 533 400 1 686 740 Прочие расходы 9 374 470 9 374 470 - Налог на имущество - - - Прибыль до налогообложения 2 405 389 -10 907 870 13 313 260 Налог на прибыль 550 999 - 550 999 Чистая прибыль 1 854 390 -10 907 870 12 762 260 Нераспределенная прибыль 1 854 390 -10 907 870 1 854 390 Прибыль от до вычета процентов, налога на прибыль и амортизации (EBITDA) 5 625 530 -9 374 470 15 000 000 Прибыль до вычета процентов и налога на прибыль (EBIT) 5 625 530 -9 374 470 15 000 000 Посленалоговая операционная прибыль (NOPLAT) 11 228 860 -1 533 400 12 762 260 Нераспределенная прибыль (за период) 1 854 390 -10 907 870 12 762 260 Нераспределенная прибыль (на начало периода, нарастающим итогом) - -10 907 870 -10 907 870 Нераспределенная прибыль (на конец периода, нарастающим итогом) - -10 907 870 1 854 390 Прогноз движения денежных средств в рамках проекта Таблица 7 Прогнозный отчет о движении денежных средств, руб ИТОГО 2 022 2 023 Остаток денежных средств на начало периода 2 534 941 - 2 534 941 Поступления от основной деят. 15 000 000 - 15 000 000 Прямые затраты - - - Операционная маржа 15 000 000 - 15 000 000 Зарплата - - - Общие затраты - - - Выплата процентов по кредиту - 3 220 141 -1 533 400 -1 686 740 Налоги -550 999 - -550 999 Денежные потоки от операционной деятельности 11 228 860 -1 533 400 12 762 260 Затраты на строительство - - - Затраты на оборудование - - - Прочие затраты - 9 374 470 -9 374 470 - Прочие затраты - 9 374 470 -9 374 470 -
20 Денежные потоки от инвестиционной деятельности - 9 374 470 -9 374 470 - Средства инвестора 3 220 141 3 220 141 - Собственные средства 10 222 670 10 222 670 - Поступления от кредита 10 222 670 10 222 670 - Возврат кредита -10 222 670 - -10 222 670 Выплата дивидендов инвестору - - - Денежные потоки от финансовой деятельности 3 220 141 13 442 811 -10 222 670 Чистый денежный поток 5 074 531 2 534 941 2 539 590 CFADS 5 074 531 -9 374 470 14 449 001 Остаток денежных средств на конец периода 5 074 531 2 534 941 5 074 531 Прогнозный баланс проекта Таблица 8 Прогнозный баланс проекта, руб 2 022 2 023 Активы 2 534 941 5 074 531 Внеоборотные активы - - Основные средства - - Незавершенные инвестиции (строительство) - - Текущие оборотные активы 2 534 941 5 074 531 Дебиторская задолженность - - Запасы - - Денежные средства 2 534 941 5 074 531 ИТОГО АКТИВЫ 2 534 941 5 074 531 Собственный капитал и обязательства 2 534 941 5 074 531 Собственный капитал (7 687 729) 5 074 531 Уставный капитал 3 220 141 3 220 141 Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) (10 907 870) 1 854 390 Долгосрочные обязательства 10 222 670 - Долгосрочные займы 10 222 670 - Краткосрочные обязательства - - Краткосрочные займы - - Кредиторская задолженность - - Задолженность по налогам - - ИТОГО СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВА 2 534 941 5 074 531
21 Экономические показатели проекта Основные показатели эффективности проекта представлено в таблице 8. Ставка дисконтирования, принятая в расчет, составляет 21,2%. Таблица 9 Ключевые показатели Показатель руб. Прибыль проекта 1 854 390 Баланс наличности на конец проекта 5 074 531 Чистый приведенный доход проекта 1 111 261 Внутренняя норма рентабельности, % 29,94% Период окупаемости, мес. 22 2 года Дисконтированный период окупаемости, мес. 22 2 года Общий объем финансирования 13 442 811 100,00% Средства инвестора 3 220 141 23,95% Заемные средства 10 222 670 76,05% Ставка дисконтирования 21,19% Как можно видеть ставка IRR составляет 29,94%, что является привлекательным и находится в нормативном диапазоне. Таблица 10 Прогноз рентабельности проекта Показатели Ед. изм. Значение Выручка руб. 15 000 000 Валовая прибыль (убыток) руб. 15 000 000 Валовая рентабельность % 100% Прибыль (убыток) от продаж руб. 2 405 389 Рентабельность продаж % 16,0% Чистая прибыль (убыток) руб. 1 854 390 Чистая рентабельность % 12,4% Налогообложение в рамках проекта рассчитано как УСН «Доходы минус расходы». Размер налога, принятого в расчеты составляет 550 тыс. рублей.
22 Финансирование проекта По проекту планируется финансирования инвестиционных затрат за счет средств кредита, а покрытие кассовых разрывов в течение срока проекта за счет собственных средств. По проекту планируется привлечение займа сроком на 2 года под 18% годовых на сумму 10,2 млн рублей (76,05% от стоимости проекта) с отсрочкой по возврату тела займа 20 месяцев, собственные средства на сумму 3,2 миллиона рублей (23,95%). В таблице 10 представлены данные о движении денежных средств в рамках банковского кредита с отображением погашения займа, задолженности и выплаты процентов по годам. Таблица 11 График обслуживания кредита 2022 2023 Итого Поступление кредита 10 222 670 10 222 670 Погашение кредита - -10 222 670 -10 222 670 Выплата процентов по кредиту -1 533 400 -1 686 740 -3 220 140 За весь срок проекта инициаторы проекта выплатят 3,2 млн в виде процентов.
23 ОЦЕНКА РИСКОВ И УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ Часто в процессе определения рисков невозможно детально проанализировать весь план проекта в разумное время. В таких случаях, в первую очередь нужно анализировать риски у задач, которые являются наиболее критичными или могут стать таковыми. Риски определяются для трех аспектов проекта: расписания, ресурсов и бюджета. Так выявляются события, осуществление которых может помешать завершить Программу в срок или создать нехватку ресурсов в определенный момент её выполнения. Срыв сроков работ может произойти в том случае, если длительности задач в плане не будут соответствовать тому времени, которое потребуется ресурсам на их выполнение. Несоответствие запланированных длительностей работ фактическим может произойти в двух случаях: если неточно составлен план проекта или внезапно окажется, что та или иная работа требует больше времени, чем ожидалось. Цель анализа ресурсных рисков заключается в том, чтобы определить ресурсы и назначения, увеличивающие вероятность срыва для реализации Программы. Рискованно привлечение недавно принятого на работу сотрудника, поскольку у нас нет опыта работы с ним, и мы не знаем, сможет ли он справиться с поставленными задачами. Другой риск — использование одного сотрудника в слишком многих задачах, поскольку проект становится зависимым от одного сотрудника. Если этот ключевой сотрудник станет недоступным, то реализация может провалиться. В результате осуществления бюджетных рисков возможно увеличение объема работы по проекту, что приведет к росту затрат на него. На этапе планирования проекта определение рисков проводится в три фазы: • Идентификация рисков; • Анализ рисков; • Определение реакции на риск. Научно-технические риски Научно-технические риски отсутствуют в связи с тем, что проектом не предусмотрена научно-техническая деятельность. Риски производства и технологии Технологические риски проекта являются стандартными для любого механического производства и связаны с контактом персонала с машинами. Также присутствуют риски поломок оборудования, вследствие которых могут срываться сроки выполнения заказов. Меры по снижению данных рисков заключаются в первую очередь в использовании нового современного оборудования, надежного с одной
24 стороны и минимизирующего участие в технологическом процессе человека – с другой. При этом оборудование приобретается у авторитетных производителей, инженеры-технологи Заявителя будут заниматься разработкой безопасных техпроцессов и обучением персонала на постоянной основе. Все необходимые для эксплуатации ЗиП и инструменты имеются в наличии, график обслуживания и регламентных работ оборудования будет утвержден техническими службами заявителя. Значительная часть запасных частей и узлов производственного оборудования является стандартной, производится всемирно известными производителями и доступна в России по их каталогам. При необходимости редкие запасные части могут быть доставлены от производителя воздушным транспортом. В целом технологический риск можно считать низким. Рыночные риски Рыночные риски учтены в проекте путем проведения следующих видов анализа риска: • Расчет ставки дисконтирования; • Анализ чувствительности; Расчет ставки дисконтирования Ставка дисконтирования рассчитывалась на основе средневзвешенной стоимости капитала (WACC): WACC= Re (E/V) + Rd (D/V)*(1 — tc), где 1. Re — ставка доходности собственного (акционерного) капитала, рассчитанная с использованием модели САРМ; 2. E — рыночная стоимость собственного капитала (акционерного капитала); 3. D — рыночная стоимость заемного капитала; 4. Rd — ставка доходности заемного капитала компании (затраты на привлечение заемного капитала); 5. tc — ставка налога на прибыль. Основные допущения принятые для расчета ставки дисконтирования представлены в виде источников информации в финансовой модели проекта. В таблице ниже представлены параметры. Отрасль Строительство Безрисковая ставка 8,0% Премия за риск вложения в акции 5,0% Доходность еврооблигаций РФ 5,0% Доходность ОФЗ 8,1% Премия за страновой риск 5,5% Премия за размер компании 3,7% Коэффициент бета СК фирмы без учета долга 101,0%
www.masterplans.ruRkJQdWJsaXNoZXIy MTc0MzY4Mg==